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Imóvel Penhorado, O Que Fazer?

Entenda o que é a penhora e saiba como agir para evitar grandes prejuízos ao seu patrimônio.

O número de inadimplentes no Brasil cresce a cada dia, o que corresponde a 40,8% da população adulta do país em 2020, segundo pesquisa do Serasa Experian[1]. Esses dados apontam para um importante fato: as ações executórias também crescem e, com elas, o número de imóveis penhorados.

 

Você foi surpreendido, ou conhece alguém que tenha sido, por uma notificação judicial de busca e apreensão de imóvel? Embora a situação pareça desesperadora, alguns procedimentos podem ajudar quem está nessa situação e garantir o mínimo de prejuízos possíveis.

 

Neste artigo, reunimos os principais pontos que você precisa entender sobre a penhora e instrumentos processuais que buscam evitar injustiças e perdas, de modo a assegurar a propriedade do seu bem.

 

Mas, antes de qualquer coisa, é importante que você entenda:

 

O QUE É PENHORA?

 

A penhora é uma ferramenta judicial utilizada em ações executórias, ou seja, processos judiciais destinados ao cumprimento de obrigações, com o objetivo de garantir o pagamento de uma dívida, por meio do bloqueio de bens do devedor.

 

Além de atuar como garantia do pagamento, a penhora também funciona como um método destinado a forçar o devedor a quitar sua dívida, pois, com o bloqueio do bem, espera-se que o pagamento seja realizado.

 

A penhora é apenas uma das fases da expropriação do bem, portanto, totalmente reversível, seja ela devida ou indevida, desde que alguns pontos sejam observados.

 

Este bloqueio, que pode ocorrer sobre bens móveis e imóveis, deve ser efetivado por meio de decisão judicial e ocorrer após a citação do devedor no processo de execução, de modo que, somente após estes atos e mediante o inadimplemento, o imóvel pode sofrer a penhora.

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Mas, quando se tem um imóvel penhorado, o que deve ser feito?

Em primeiro lugar, é muito importante o acompanhamento por advogado durante todo o andamento do processo, pois existem peculiaridades a respeito da penhora que são essenciais para sua validade, portanto, um profissional especializado será fundamental para a redução dos danos.

 

Agora, é importante se atentar aos cumprimentos dos requisitos exigidos por Lei, uma vez que, para que a penhora seja devida, é necessário a observância das condições constantes dos artigos 837 e seguintes do Código de Processo Civil, os quais apontam que os bens devem:

1 –Ser penhoráveis;

2 – Compor o patrimônio do devedor;

Além disso, o devedor deve ter sido devidamente citado no processo, de modo que esteja ciente de todos os atos referentes à cobrança do débito.

 

O QUE FAZER SE A PENHORA FOR DEVIDA?

É muito importante que o devedor que teve seu imóvel penhorado, saiba que o seu direito de propriedade não é extinto com o ato de penhora, portanto, existem alternativas que visam resguardar o bem, para que o proprietário possa reavê-lo.

 

Assim, efetivada a penhora, o devedor sempre tem a alternativa de realizar o pagamento do débito e reverter a situação.

 

O sistema jurídico brasileiro prioriza a autocomposição, ou seja, a solução amigável entre as partes. Portanto, é bem provável que o devedor consiga um acordo vantajoso, sobretudo, em razão de todo o desgaste provocado pelo prosseguimento do processo, o que faz com que a conciliação seja almejada por todas as partes que compõem a ação, inclusive pelo credor.

 

Outro ponto relevante é a substituição da penhora do imóvel por bem de menor valor que, ainda sim, garanta a dívida como, por exemplo, um carro, motocicleta, outro imóvel, entre outros bens.

 

Isso pode ser realizado quando se tratar de bem essencial para o devedor, ou mesmo quando o valor do bem for superior ao montante cobrado, pois ao devedor deve ser assegurado o mínimo de danos no processo de execução, conforme o artigo 805 do CPC.

 

O caminho que o processo percorre do ato de penhora até o leilão, momento em que o devedor perde o direito de propriedade, é repleto de condições que precisam ser observadas, sendo assim, ao devedor é garantido o direito de reaver seu bem no decorrer do processo.

 

E QUANDO A PENHORA FOR INDEVIDA?

 

Por outro lado, os procedimentos de penhora podem ocorrer de modo genérico e injusto, sem observar as particularidades dos bens do devedor, o que muitas vezes leva a um procedimento indevido e passível de reversão.

 

O Código de Processo Civil prevê algumas situações em que a penhora de imóvel pode ser considerada ilegal, que ocorrem quando envolver:

 

1 – Bem de família;

2 – Bens de terceiros;

3 – Bens indispensáveis ao exercício da profissão;

4 – Pequena propriedade rural utilizada pela família;

 

Nestes casos, o devedor ou o terceiro interessado, por meio de advogado, devem acionar o Poder Judiciário acerca do ocorrido, mediante a alegação de impenhorabilidade ou outros instrumentos processuais que visam assegurar os direitos sob o imóvel.

 

IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

 

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A Lei nº 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, considera impenhorável o imóvel residencial da família ou entidade familiar, por dívidas de qualquer natureza, civil, comercial, fiscal ou previdenciária, salvo algumas exceções previstas na lei.

Assim, aquelas propriedades que são essenciais para que o devedor e sua família exerçam uma moradia digna, considerados como bens de família, não podem ser objeto de penhora para pagamento da dívida, estando esses bens resguardados por força da Lei.

Contudo, observe-se que existem exceções à regra, como é o caso de imóveis que foram oferecidos como garantia expressamente pelo devedor, a exemplo de imóveis financiados ou com hipotecas.

Nesta situação, entende-se que o benefício foi renunciado pela parte, não cabendo esta alegação de impenhorabilidade.

EMBARGOS DE TERCEIROS

Imagine que você tenha comprado um imóvel, contudo, antes de fazer a transferência da propriedade em cartório, você foi surpreendido com uma notificação de penhora deste bem, pois o antigo dono está sofrendo um processo de execução e o bem ainda consta em seu nome.

Esta situação enquadra-se na hipótese de penhora de bens de terceiros, mencionada anteriormente, logo, trata-se de um procedimento indevido. Neste caso, os direitos do devedor podem ser resguardados por meio de ação própria, vinculada ao processo de execução, denominada Embargos de Terceiros.

Por meio deste instrumento o terceiro prejudicado com a penhora do bem aciona o Poder Judiciário a fim de requerer a reversão da constrição judicial e poder reaver seu bem, uma vez que os efeitos da dívida cobrada não podem prejudicar terceiros, sendo um ônus pessoal do devedor.

Assim, sabendo mais sobre a penhora, é importante que você esteja atento aos procedimentos devidos e evite danos e injustiça sobre seu patrimônio. Estar resguardado e preparado é sempre a melhor alternativa e vai ajudar você a encontrar as melhores soluções.

[1] https://www.serasaexperian.com.br/sala-de-imprensa/inadimplencia-aumenta-26-em-janeiro-segundo-serasa-experian

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