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Provavelmente você já se deparou com a expressão “valor venal do imóvel”, mas você sabe o que significa? No artigo de hoje iremos esmiuçar o termo, demonstrando não só o seu significado, mas também a sua importância, como calculá-lo, dentre outras nuances.

O valor venal do imóvel é o preço que o Poder Público atribui a um determinado imóvel com o propósito de usar este valor como base para o cálculo de determinados impostos e taxas, como por exemplo, o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos).

Ou seja, a partir de uma série de critérios definidos em lei a Administração Pública irá estimar quanto vale um determinado imóvel e de acordo com este cálculo (que pode variar de um município para outro) saberá o quanto de tributo deve ser cobrado sobre aquele bem.

Mais do que uma noção para a cobrança de impostos e taxas, o valor venal do imóvel é, também, um referencial em relação aos custos dos serviços prestados em demandas administrativas e judicias, ou seja, os emolumentos.

Essa estimativa de valor, em regra, é feita pela prefeitura do Município em que está localizado o imóvel utilizando-se de uma base própria de cálculo (embora haja uma fórmula padrão), o que explica a variabilidade de uma cidade para outra.

Mas cuidado! Não confunda valor venal do imóvel com valor de mercado; é comum a confusão entre seus conceitos, no entanto, são institutos diferentes e que possuem propósitos diversos.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE VALOR VENAL DO IMÓVEL E VALOR DE MERCADO? (VALOR VENAL X VALOR DE COMPRA E VENDA)

Enquanto o valor venal do imóvel, conforme visto acima, tem uma finalidade tributária, o valor de mercado está intimamente relacionado às questões de compra e venda, oferta e demanda.

O valor de compra e venda é de ordem subjetiva, o que significa que ele pode ser acima do valor venal do imóvel, logo, o que se percebe é que ele reflete a alta ou baixa do cenário imobiliário, sofrendo influência de diversos fatores, inclusive do valor venal do imóvel.

Este último, por sua vez, adota critérios que, ainda que possa variar de um município para o outro, mantém um determinado padrão em fórmula, buscando assim conferir mais objetividade em seu cálculo.

Desse modo, imagine o seguinte cenário: Uma forte crise econômica recai sobre o país fazendo com que os preços de venda de apartamentos cresçam substancialmente; observe: em razão de uma conjuntura econômica os preços saltaram, no entanto, este fator externo não reflete no valor venal do imóvel, uma vez que não faz parte dos coeficientes de cálculo do valor venal.

Sendo assim, é possível encontrar um determinado imóvel, cujo valor venal possa vir a ser de R$ 300 (trezentos) mil reais e o seu valor de venda (considerando os mais variados aspectos) ter um valor de R$ 400 (quatrocentos) mil reais.

Portanto, não confunda: o valor venal do imóvel é a estimativa de preço de um determinado imóvel feita pela Administração Pública a fim de utiliza-lo com base para a cobrança de tributos e taxas, ao passo que, o valor de mercado é o valor de compra e venda, influenciado por fatores diversos (alta/baixa do cenário imobiliário; crises econômicas; demanda e oferta, etc.)

A FÓRMULA DO CÁLCULO DO VALOR VENAL DO IMÓVEL

Agora que apresentamos alguns conceitos relevantes para formação do entendimento acerca desse índice imobiliário iremos demonstrar como é feito o seu cálculo.

Cumpre destacar que as variáveis apresentadas a seguir são as mais utilizadas no cálculo do valor venal do imóvel, no entanto, não há impedimentos legais para que outros critérios possam ser utilizados. Vejamos;

  • ÁREA EM QUE O TERRENO FOI CONSTRUÍDO; será representado na fórmula do cálculo pela letra “A”

  • IDADE DO IMÓVEL, ou seja, quantos anos possui aquele imóvel desde a sua construção; será representado na fórmula do cálculo pela letra “I”

  • POSIÇÃO DO IMÓVEL; refere-se à localização geográfica do imóvel; será representado na fórmula do cálculo pela letra “P”

  • VALOR DO METRO QUADRADO DE IMÓVEIS PRÓXIMOS ; ; será representado na fórmula do cálculo pelas letras “VR”

  • TIPOLOGIA RESIDENCIAL; esse coeficiente leva em conta as características de construção do imóvel – reformas, modificações, revitalizações, etc. – será representado na fórmula do cálculo pelas letras “TR”

Ao final chega-se à seguinte fórmula: V = A x I x P x VR x TR

À título de exemplo, utilizaremos a cidade de São Paulo para demonstrar que além dos critérios utilizados acima, outros podem ser levados em conta. No caso em questão, além dos coeficientes expostos, São Paulo utiliza também as Zonas (urbanas e fiscais) como referencial no momento do cálculo do valor venal do imóvel e assim realizar a cobrança dos impostos.

 

PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) E A SUA INFLUÊNCIA NO VALOR VENAL DO IMÓVEL.

A Planta Genérica de Valores ou simplesmente PGV é um instrumento em que é possível visualizar os valores unitários dos metros quadrados seja do terreno, seja da construção em um município.

De forma simplificada, a PGV é uma espécie de mapa que irá realizar a divisão das zonas urbanas de um município atribuindo para cada uma delas um determinado valor.

Para tanto, utiliza-se de componentes e elementos cartográficos, geográficos e espaciais, além de dados de pesquisa e equações matemáticas a fim de realizar a transformação da zona urbana em zona de valor.

E qual a sua relação com o valor venal do imóvel? É que a PGV de um município será formulada com diversos cálculos que irão permitir visualizar o valor venal daqueles imóveis que fazem parte da cidade em questão

Desse modo, a Planta Genérica de Valores é uma ferramenta de extrema relevância na medida que contribui de maneira substancial para que o Poder Público realize a tributação sobre os contribuintes.

COMO CONSULTAR O VALOR VENAL DO IMÓVEL?

Em regra, as prefeituras municipais são as responsáveis pela concessão dessa informação, para tanto, basta que a pessoa tenha em mãos o número do cadastro do imóvel (IPTU + data de inscrição) e assim realizar a consulta.

Certo é que com o advento da internet esta informação ficou muito mais acessível, sendo possível hoje em dia realizar diretamente pelos sites disponibilizados pelo Poder Público.

Em relação a cidade de São Paulo, por exemplo, a consulta pode ser feita mediante acesso do site da prefeitura ou nas Secretarias de atendimento presencial.

Aos que desejam realizar consulta mediante site basta acessar o link https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/valorreferencia/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx e colocar nos devidos campos o número do cadastro do imóvel e a data de inscrição e rapidamente terá acesso ao valor venal de referência.

EM QUAIS IMPOSTOS O VALOR VENAL DO IMÓVEL SERÁ UTILIZADO COMO BASE DE CÁLCULO?

Dentre os impostos que irão incidir sobre imóveis e que levam em conta o valor venal em sua base de cálculo, o IPTU (Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana) e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos) são os mais conhecidos.

O IPTU é um imposto de competência dos municípios e, como o próprio nome sugere, irá incidir sobre imóveis localizados na Zona Urbana, sejam casas, prédios, apartamento ou qualquer outra construção desde que cumpra as condições previstas no Código Tributário Nacional (CTN).

Desse modo, o município ao realizar a cobrança desse imposto levará em conta aquela estimativa de preço do imóvel detalhada nos tópicos anteriores, ou seja, o valor venal do imóvel e saberá o quanto de IPTU é deverá ser cobrado daquela propriedade.

O ITBI, por sua vez, também é um imposto de competência do município e que é cobrado das pessoas que realizam a compra de um imóvel (ainda que esta compra tenha sido feita na “planta”)

A cobrança do ITBI se dá com o propósito de regularização do imóvel adquirido pelo comprador perante os órgãos públicos, garantindo que ele tenha acesso aos mais diversos serviços como água, luz, coleta, entre outros.

QUAL A IMPORTÂNCIA DO VALOR VENAL DO IMÓVEL?

Conforme exposto nos tópicos anteriores, o valor venal é o índice imobiliário fundamental para determinação da incidência de determinados tributos, funcionando como verdadeiro norte na cobrança de impostos.

No entanto, a sua relevância não se restringe à seara tributária, sendo igualmente importante em diversas demandas judiciais, com por exemplo, em uma partilha de bens em que o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos) poderá incidir nessa questão judicial.

Ainda, o valor venal do imóvel demonstra sua importância no que tange a quitação de tributos, pagamentos de financiamentos, transferência de titularidades, dentre outros aspectos judiciais.

Ademais, vimos que há nítida diferença entre o valor venal e o seu valor de mercado e que embora este último seja influenciado por uma série de fatores, certo é que o valor venal do imóvel possui substancial relevância em sua definição.

Nessa hipótese o valor venal do imóvel será o ponto de partida para que se possa definir o valor de compra e venda de um determinado imóvel, sendo assim, é extremamente salutar que os corretores imobiliários possuam noção desse cálculo.

É POSSÍVEL PEDIR REVISÃO DO VALOR VENAL DO IMÓVEL?

Outro ponto que merece destaque refere-se à hipótese do pedido de revisão pelo cidadão em caso de discordância do valor calculado pela prefeitura, isto por que, o valor venal irá influenciar no valor de mercado do referido imóvel.

Desse modo, caso não seja do agrado do proprietário a avaliação estabelecida será realizado o pedido formal de revisão que poderá ser atendido pelo Poder Público ou, ainda, receber a negativa por parte deste.

Outro ponto que faz com que o proprietário possa vir a pedir a revisão do valor venal do imóvel é o fato de que, como já abordado, este cálculo é base para cobrança de tributo.

Sendo assim, se a Administração Pública fizer uma análise que não condiz com a realidade daquele imóvel em que está sendo realizado o cálculo uma das possíveis consequências será uma tributação acima ou abaixo do seu real valor.

É só imaginar o cenário de uma determinada propriedade localizada em uma área periférica, mas que pelo cálculo realizado pela prefeitura faz com que o valor do IPTU seja o mesmo de áreas nobres, ou seja, a conta não fecha, logo, o proprietário tomará as medidas necessárias para realização da revisão e atribuição do valor correto.

SÍNTESE

Dentre os conceitos abordados no artigo em questão alguns pontos merecem destaque a fim de solidificação do entendimento, quais sejam:

  • A noção de valor venal do imóvel, enquanto ferramenta que é alicerce para o cálculo da cobrança de impostos (IPTU e ITBI), além dos emolumentos judiciais e administrativos

  • A percepção da distinção entre valor venal do imóvel e valor de mercado; o primeiro como índice imobiliário afeto à questões tributárias e o segundo envolto aos aspectos de oferta e demanda, compra e venda.

  • Adoção de uma fórmula com coeficientes que irão fornecer o valor venal do imóvel (área do terreno; idade do imóvel; posição do imóvel; valor do metro quadro e tipologia residencial)

  • A Planta Genérica de Valores enquanto instrumento tributário com finalidade de zoneamento econômico das áreas urbanas influenciando substancialmente no cálculo do valor venal do imóvel.

  • Possibilidade de revisão na hipótese de discordância do cálculo estabelecido pelo Poder Público, podendo vir a ser o pedido atendido ou não.

PALAVRAS CHAVES (KEY CODES) – VALOR VENAL; IMÓVEL; MERCADO IMOBILIÁRIO; IMPOSTOS; TAXAS; CONSULTA; IPTU; ITBI; PGV; PLANTA GENÉRICA DE VALORES.

REFERÊNCIAS:

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