Entenda porque você deve contratar um advogado especialista em regularização de imóveis na hora de buscar a regularização do seu imóvel.
Conquistar o tão sonhado patrimônio imobiliário é o sonho de muitos brasileiros que, na grande maioria das vezes, passam a vida toda economizando e planejando esse momento, para finalmente conseguir adquirir seu imóvel, seja residência, chácara, casa de praia, entre outros.
Contudo, a compra ou venda de imóveis, além de um processo caro, é muito burocrático e envolve muitos procedimentos e regularizações, o que acaba por confundir muitos compradores ou vendedores.
Apesar disso, ter uma propriedade regularizada é fundamental para poder exercer plenamente os direitos sobre ela, isso envolve escrituras, certidões e outros documentos que garantem legalidade da do domínio.
É importante destacar que a irregularidade de um imóvel pode trazer prejuízos financeiros e até levar à perda do patrimônio, o que aponta para a importância de se verificar todos os requisitos e procedimentos que devem ser cumpridos.
Pensando nisso, reunimos os principais tópicos que você precisa entender na hora de buscar a regularização do seu imóvel, confira!
Como funciona a regularização de imóveis?
A escritura pública é o documento necessário para comprovar o título de proprietário de um imóvel, a qual deverá ser registrada em cartório para que não haja risco de um terceiro alegar ser o verdadeiro dono.
Sem a escritura pública, não é possível realizar a venda da propriedade ou realizar qualquer outro negócio jurídico na forma prevista em lei. Algumas pessoas desavisadas adquirem um imóvel, sem a cautela de saber se, este mesmo imóvel, foi vendido a outras pessoas e, ainda, se foi escriturado em nome de terceiros.
Em caso de uma ação judicial de qualquer interessado, poderá provar o seu direito de propriedade quem detiver a escritura, o Código Civil exige esse registro. Nesse caso, quem estiver habitando em um imóvel sem escritura pública, não estará “seguro” juridicamente.
Portanto, a regularização de um imóvel, basicamente é conseguir essa escritura pública registrada em cartório. Contudo, nem sempre é tão simples assim, pois a falta da documentação pode vir acompanhada de alguns problemas nada simples de resolver, que você verá a seguir.
Problemas comuns enfrentados por profissionais
Que possuir um imóvel devidamente regularizado, com escritura pública e registro em cartório, é importantíssimo para assegurar o direito sobre o patrimônio, você já entendeu. Mas a pergunta que você deve estar fazendo: Por que existem tantas propriedades irregulares e por que pode ser tão difícil corrigir isso?
Bom, a resposta não é tão simples assim. Isso porque o processo de regularização deve obedecer alguns requisitos que se tornam grandes problemas, sobretudo para o profissional que vai atuar no procedimento.
1º Imóvel sem escritura
Imóveis sem escritura é mais comum do que se imagina, isso pode acontecer em razão da longa cadeia dominial, cujas transferências nunca foram registradas, ou em razão da irregularidade do registro do imóvel, entre outras situações.
Apesar desses problemas, algumas soluções são possíveis, como:
- A confecção de uma nova escritura, que exige pagamento de taxas e deve ser feita junto a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado;
- Contatar os antigos proprietários para realizar a transferência;
- Ação de usucapião que, após um procedimento judicial, pode oficializar essa propriedade.
2º Imóvel com contrato de gaveta
O contrato de gaveta é o termo dado a transações sem comprovação oficial, geralmente de boca, ou contrato sem registro em cartório. Dessa forma, o atual proprietário do imóvel não será oficializado na escritura pública, o que mantém a propriedade em nome do antigo dono.
A alternativa para esse problema é solicitar a formalização do contrato com o antigo dono, para que a escritura público e o registro do imóvel seja realizada.
3º Imóvel com restrição judicial
As restrições judiciais de imóveis são bloqueios realizados em razão de decisão de Juiz em processos de envolva o patrimônio, podendo ser, por exemplo:
- Ação de inventário, em que se pretende a partilha de bens;
- Ação de execução, onde o bloqueio pode garantir o pagamento das dívidas;
- Ação de divórcio, onde a propriedade pertence a ambos os cônjuges;
Dessa forma, a restrição judicial pretende segurar o imóvel para que este não seja alienado, até a resolução do conflito judicial. Portanto, se você comprou uma propriedade com restrição judicial, você pode aguardar o fim do bloqueio, para fazer a regularização, ou entrar no processo para defender os seus direitos como adquirente.
Qual o papel do advogado especialista em regularização de imóveis
O advogado especialista em regularização de imóveis é o profissional que vai auxiliar o cliente na hora de legalizar a propriedade, sendo que este profissional possui um papel muito importante para identificar os principais problemas que envolvem o imóvel e buscar as melhores soluções, com mais segurança e celeridade.
Esse profissional vai entender todo o processo legal, além de possuir a experiência necessária para assegurar que os procedimentos transcorram sem falhas, evitando gastos desnecessários no futuro, bem como para garantir que todos os interesses do cliente sejam protegidos.
Papeis do advogado especialista em regularização de imóveis:
- Identificação das melhores soluções para o caso;
- Documentação necessária para os procedimentos;
- Orientação para o pagamento de impostos e taxas;
- Habilitado para propor uma ação judicial, caso necessário;
- Pode representar o cliente em todas as etapas da regularização;
- Análise minuciosa dos contratos envolvidos;
Assim, esse profissional não apenas vai garantir que os procedimentos estejam livres de erros, como também encontra os caminhos mais seguros e céleres, atendendo sempre as normas vigentes.
A IMPORTÂNCIA DE REGULARIZAR UM IMÓVEL?
A regularização de imóvel (seja residencial ou comercial) envolve um processo burocrático, mas necessário, uma vez que o bem pode sofrer inspeções da prefeitura e ser interditado, multado ou até desapropriado em caso de irregularidades nas suas documentações.
Desse modo, cada município possui sua lei de zoneamento e o Código de Obras, que permitem à prefeitura exercer o controle e a fiscalização das edificações da cidade, garantindo a segurança e a salubridade.
No Código de Obras de cada município está contido um conjunto de regras municipais que controlam o uso do solo urbano. Ainda, além da legislação urbanística municipal, deve-se observar as normas estaduais e federais existentes em relação à construção civil.
Em resumo: o Código de Obras tem por finalidade garantir índices mínimos aceitáveis de segurança e salubridade, de licenciamento para construir; execução de obras; utilização e manutenção das obras e edificações públicas e privadas.
Outro ponto importante: para construir, desmembrar ou juntar lote e/ou regularizar a edificação é necessário buscar um profissional devidamente registrado no seu órgão de classe e cadastrado na Prefeitura.
Dessa forma, é importante regularizar o imóvel junto à prefeitura para que o proprietário passe a ter o direito real à propriedade e uma confirmação legal de que o imóvel pertence a ele.
Assim, é importante manter a propriedade regularizada para: evitar multas, poder atribuí-la um maior valor comercial, trazer maior segurança e facilitar a sua venda.
ETAPAS PARA REGULARIZAR UM IMÓVEL
- 1 – Registro do terreno no Cartório de Registro de Imóveis (se necessário)
Primeiramente é necessário certificar-se de que o terreno está registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Se não estiver, será necessário consultar quais os documentos exigidos pelo Cartório, e em seguida, providenciar esses documentos para a regularização do terreno.
- 2 – Alvará de Regularização ou Alvará de Execução de Obras.
Com a Matrícula do imóvel em mãos, o próximo passo será a aprovação dos projetos realizados na prefeitura da cidade na qual o imóvel está localizado. Assim será necessário solicitar o Alvará de Regularização junto a prefeitura. Este documento atesta os procedimentos legais de construção do imóvel.
Ressalta-se que o Alvará de Regularização serve apenas para as propriedades já construídas. Para os casos de terrenos ou obras inacabadas é preciso solicitar junto a Prefeitura a emissão do “Alvará de Execução de Obras” e, posteriormente, o “Habite-se”.
Para a obtenção do “Alvará de Execução de Obras” será necessário providenciar o projeto arquitetônico e os projetos complementares, quando exigidos, além da ART de projeto e de uma ART de execução de obras.
A informação sobre a exigência ou não dos projetos complementares pode ser obtida junto à Prefeitura ou no Código de Obras do município em que está situado o imóvel. Este Código prevê os Projetos exigidos.
Assim, no caso de imóvel ainda não construído, todos esses projetos e as ARTs devem ser levadas até a Prefeitura para a liberação do Alvará de Execução de Obras.
- 3 – Obtenção do “Habite-se” (no caso de imóvel que estava inacabado)
O “Habite-se” é um documento emitido pela Prefeitura que certifica que o proprietário cumpriu todos os trâmites e requisitos legais que a Prefeitura exige para a construção, demonstrando que o imóvel já pode ser habitado.
- 4 – Emissão de certidões
A etapa seguinte é a obtenção da Certidão Negativa de Débitos, que é emitida perante a Receita Federal. Este documento confirma a regularidade fiscal do proprietário, o qual também poderá regularizar a sua situação financeira para as próximas etapas.
- 5 – Averbação ou entrada no Cartório de Registro de Imóveis
Por fim, no caso de imóvel que já havia sido construído é importante realizar a averbação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de origem da propriedade.
Já na hipótese de obra que ainda estava sendo construída, será necessário levar ao Cartório todos os documentos obtidos no processo de regularização (Projetos, ARTs, “Habite-se”, etc.) para a abertura da matrícula de registro.
Deste modo, finalizado todo esse processo, o imóvel estará regularizado e o proprietário estará com seu direito real sobre o imóvel garantido, também ficando confirmado que o imóvel é de sua propriedade.
DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO?
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