Hipoteca é um tipo de garantia imobiliária, situação em que, em troca de um crédito um imóvel é gravado com esse tipo de garantia, ou seja, a hipoteca é um instrumento de garantia real em que um imóvel garante o pagamento de uma dívida.
Vejamos o significado de hipoteca, segundo o site significados.com.br:
“Hipoteca é o direito dado ao credor de receber um bem imóvel (ou de difícil mobilidade) como garantia do pagamento de uma dívida por parte do devedor.”
A hipoteca é um instrumento muito útil, pois torna uma dívida mais segura para o credor (quem empresta o dinheiro) e torna o devedor mais confiável, com mais direitos de crédito, isso pois sua dívida está justamente garantida por um imóvel.
Hipoteca entre Construtora e Banco – Imóvel na Planta
As construtoras geralmente não possuem dinheiro suficiente para construir um prédio, muitas vezes o terreno é deles, mas para construir um prédio é muito caro, portanto buscam ajuda de bancos, para que financiem suas obras.
Em contrapartida, os bancos precisam de uma garantia para ter certeza que o empréstimo será pago e, para isso, constituem uma hipoteca sobre toda a edificação, atingindo inclusive os terceiros de boa-fé que compraram a propriedade, se a construtora não pagar a dívida.
Acontece que, no final da obra, com o cenário de crise assola nosso pais, muitas vezes as construtoras, ao final da obra, ou não conseguem entregar a obra completa ou quebram financeiramente e não pagam a liberação da hipoteca (dívida com o banco).
Sem a liberação dessa hipoteca, a pessoa que adquiriu o imóvel do hipotecado, fica sem como transferir a propriedade do bem para seu nome, pois com uma hipoteca grava no imóvel o cartório de Registro de imóveis não permite a transferência do bem.
O Dever da Construtora/Banco serem responsáveis pela baixa da Hipoteca independe de qualquer disposição contratual, ou seja, se você assinou um contrato em que consta que você teria ciência da hipoteca ali firmada, mesmo assim é possível baixar a hipoteca de imóvel judicialmente.
Súmula 308 do STJ
A Súmula 308 do STJ, nasceu em 31/05/2011 um entendimento foi consolidado pelo STJ, situação em que foi ratificado que, hipoteca de imóvel firmada entre construtoras e agentes financeiros não atingem adquirentes de boa-fé.
Texto da Súmula do STJ, transcrita:
“A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
